ИЗБОР НА ПАРЦЕЛ
Първата стъпка към строителството на къща е изборът на локация / парцел.
Най-важното при избор на парцел
Избор на парцел и локация като район е строго индивидуален, но изборът на парцел е определящ за цената, срока за изпълнение и количеството вложени усилия и време около издаването на съответните документи за започване на строителство.
Най-общо казано, парцелите могат да бъдат:
- УПИ - урегулиран поземлен имот
- Парцели извън регулация с различен статут
Ако не искате да преминавате през много дълги и сложни процедури, най-добрият вариант е да търсите УПИ със статут съответстващ на желаното от Вас застрояване.
Земеделските земи например са на по-ниски цени, но за да стигнете от земеделска земя до строителство се подгответе за минимум 2 години и немалко ангажименти.
За да проверите статута на един парцел, най-лесно бихте могли да използвате http://isofmap.bg/
Кои са водещите фактори при избор на парцел?
В процеса на избор на подходящ парцел за строителство, съществуват множество ключови аспекти, които трябва да бъдат внимателно обмислени. От формата на парцела до наличието на инфраструктура и геоложките характеристики, всеки един фактор играе съществена роля в успешното осъществяване на вашия проект. В следващите абзаци ще разгледаме подробно тези важни аспекти, които трябва да бъдат взети предвид при избора на идеалния участък за вашия бъдещ дом или бизнес.
Параметри на парцела
- Големина – обикновено необходимата площ е в порядък 500m2 – 1000m2.
- Форма на парцела – тъй като всяка сграда трябва да е на определено отстояние от границата на имота (3m/5m), квадратните и правоъгълни форми са за предпочитане.
- Денивелация – обикновено парцелите с голяма денивелация са предпоставка за по-малък избор от гледна точка на разпределения и предпоставка за повече изкопни и хидроизолационни работи.
- Изложение спрямо слънцето.
Инфраструктура и условия
- Съществуваща водопреносна мрежа – ако в близост няма водопреносна мрежа, може да се наложи изграждането на такава за сметка на възложителя.
- Съществуваща канализация – ако няма изградена улична канализация, към която можете да се свържете, ще се наложи изграждането на изгребна ями и/или пречиствателна станция с инфилтрационно съоръжение.
- Възможност за присъединяване към газопреносна мрежа.
- Възможност за присъединяване към електропреносна мрежа.
- Съществуване на подпочвени води и тяхното ниво.
Документация и регулации
- Документи на парцела – има много хубави парцели, които имат разминаване между границите си по кадастър и регулация. На вид малък проблем, който може да Ви коства около година време за оправяне. Другите важни документи са да имате изяснена собственост от продавача, да проверите за евентуални тежести и запори.
- “Лице” на парцела или каква част от парцела граничи пряко с улица.
- Има ли осигурен транспортен достъп до парцела – възможно е на практика да имате път до парцела, но документално този път да попада в границите на чужди имоти. В този случай можете да получите виза за проектиране, но разрешение за строеж се издава само при приложена улична регулация. Промяната е относително нова и цели да не се получават така наречените “частни улици”. Това е от спънките, които могат да отнемат и повече от 2 години, тъй като зависите от много външни фактори.
Ограничения и други фактори
- Преминаващи съоръжения – надземни, подземни и съответните сервитути към тях. Ако през парцела надземно минават стълбове с високо напрежение, може да нямате възможност да строите там. Ако има подземни големи тръбопроводи, те обикновено имат и сервитут (зона, в която нямате право да извършвате изкопни работи / строителни дейности), също могат да се окажат сериозна пречка пред евентуалното строителство.
- Възможности за бъдещо застрояване в съседство и засенчване / скриване на хубави изложения.
- Геоложки характеристики – почвата може да е слаба и да се наложи копаене до здрав пласт. Това може да се провери при разговори със съседи и/или геоложки данни от съседни парцели. Този фактор не е за подценяване, тъй като е ключов за цената на строителството.
- Желание на инвеститора за сондажи – в някои региони сондажите до 30-40m са достатъчни, в други стигат и до 150m.
Ако не сте прочели „Колко струва да си построиш къща“, допълнителна информация можете да намерите ТУК.